众创空间作为商业地产衍生品，同商业地产一样，招商依然是核心难题。图为优客工场。图/视觉中国

　　伴随着大众创业、万众创新的热潮，在商业办公领域也迎来一批打造众创空间的热潮。从2015年开始，脱胎于早期自发聚集的“天使咖啡”模式、抑或是背靠房企打造出来的众创空间以及更加成熟的“加速器”大量出现，让不同阶段创业者的办公需求得到了满足。但同时，激烈的市场竞争之下，这个新兴领域是否正在从“蓝海”变成“红海”？

　　价格大战尚未打响

　　如今众创空间的声音远不如去年同期这样强烈，经历了雨后春笋般的旺盛发展，它们中有很多倒在了招商困顿面前。

　　作为从国外舶来的联合办公类产品，很多的众创空间在为创业者提供办公场所的同时，自己本身就是创业项目。如果其背后没有资金支持，在激烈的市场竞争中倒掉是大概率事件。

　　“这个行业的竞争越来越激烈了，而且还有不少人、资本在进入。”在京西运营过若干个众创空间的周翔（化名）说。去年在接受记者采访的时候，他就对价格战非常警惕，然而如今市场看上去还没有走到打价格战的地步。“价格战得有资本的人率先打响，不是你降十块、我降二十这么简单，而有可能彻底换一种收费方式，比如通过提供增值服务收取服务费作为主要收益模式等，但是现在我还没有看到。”

　　记者了解到，如今北京众创空间，一个月租金从800元-2500元不等，在价格分布上也同商圈关联。比如位于朝阳区建国门外大街长富宫的一处众创空间，其开放式工位价格高达2300元/人/月，而位于丰台区总部基地内的工位价格则仅有700元/人/月。

　　一些已经做出品牌的众创空间，其价格往往较高。比如，背靠房企中骏的Funwork在北京、上海的工位均价达到了2500元/人/月，杭州工位均价也高达2000元/人/月，在整个行业内算得上是较高水平。

　　记者注意到，上述价格同去年价格差距并不是很大。

　　众创空间正脱离“租桌子”模式

　　与众创空间的横向扩张同步的是，市场上有资金支持，或者一些背靠开发商的众创空间在发展过程中也开始纵向发展，对“租桌子”这种办公模式进行升级。比如优客工场、一展空间等等，更加强调资源分配共享，帮助入驻企业实现互动。

　　优客工场创始人毛大庆表示：“过去众创空间，没资源没商业模式，依靠烧投资人的钱扩张，这一点是不对的。未来这个行业将更加倾向于向加速器发展，更加倾向于能够做大型联合办公、多城市的跨区运营能力和流量变现能力的空间运营者。”

　　“如今众创空间中的租户很多都已经成长为一些中小企业。” Funwork联合创始人王彧说道。目前，他所运营的联合办公产品Funwork背靠着房企中骏，已经在北京有三处布局，并且进军上海、杭州市场。“我们的业务范围里，孵化、加速不算是重要的服务内容，如果只针对创业者，体量也不稳定。目前我们正在对办公体验，以及业态组合方面进行一些探索，这更考验拓展、设计、软装、运营，这几项能力也是开发商的强项。”

　　商住限购为众创空间带来机遇和挑战

　　作为一个商业地产的衍生品，同所有的商业地产一样，招商问题依然是众创空间的核心。在品牌建立之初，往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着扩张，挖掘市场客户成为了重点。目前，入驻率较低仍然是大部分众创空间致死的直接原因。

　　Funwork联合创始人王彧表示：“现在我们的招商渠道基本有三种，一种是由品牌号召力带来的客户，大概占40%；第二种是老客户扩张及带来的新客户，这部分占30%；还有一部分是传统写字楼渠道和一些平台渠道伙伴带来的客户，大概占到30%。”

　　也有运营者认为，无论引入怎样的模式，众创空间核心仍然是要依靠租金养活自己。因此地段周边商业业态支撑成为其能否生存下去的必要条件，而这也是众创空间在东边繁华商圈比在西部生存状态好的原因。

　　如今，众创空间又开始面临新的转折点。3月26日，北京商办限购，只能做商业用途。对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，未来可能有大量的商办项目，以及开发商自持商业项目进入运营市场，这是机会，同时也是竞争。

　　倍格生态联合创始人周贺认为，商办项目限购可能会催生办公、商业、公寓等类型的大量产品，同行业的市场竞争也会越来越激烈，这时候众创空间面临招商难的压力就会加大，如果无法创新将会面临很严重的生存风险。

　　不过王彧认为，现在市场还远没达到“竞争”层面，更多是合作。“我相信市场上未来会出现一些新的衍生业态组合，所有从业者会朝着根据不同的地段、不同建筑形态、不同客群、满足不同需求的方向发展。未来会有更大的市场容量。”

　　新京报记者 陈禹铭